2017 年楼市全民狂热、全民炒房的鼎盛阶段，马云抛出一段极具争议的判断：八年之后，房子或将褪去金融增值属性，不再是稀缺硬通货，普通住宅会成为相对富余的资产，买房暴富的时代终将落幕。这番言论在当时被大量购房者、房企从业者视作外行空谈，甚至衍生出 “房价如葱” 的热议梗，长期饱受质疑。时至 2026 年 7 月，楼市迎来关键性转折窗口，两大重磅顶层新规集中落地，楼市运行逻辑彻底重构，市场走势与马云多年前的底层预判高度契合，不少人感慨：当年的预言正在一步步变为现实。想要理清本轮楼市大变局，看懂买房机遇与风险，就要先读懂两项新规的核心内容、深层影响，以及背后与马云楼市判断的内在呼应。
第一项重磅新规：3000 亿保障性住房专项再贷款全面落地，住房 “商品房 + 保障房” 双轨制正式定型。7 月起全国近 80 各一二三线城市城投平台、安居集团全面启动存量房源收购工作，批量吸纳房企滞销新房、个人闲置二手房，经过翻新改造后转为保障性租赁住房、共有产权房，定向供给新市民、应届毕业生、低收入刚需家庭。从市场影响来看，这套政策直接改变刚需购房底层逻辑：同地段保障房售价普遍低于商品房三成，配套、落户、教育权益与商品房同权，预算有限的年轻人、外来务工群体不再必须掏空六个钱包抢购商品房，刚需客源被大规模分流。长期来看，远郊、县城配套薄弱的普通住宅接盘人群持续收缩，房产流动性分化成为定局。
第二项同步落地新规：全国统一优化二手房交易税费体系，常态化推行带押过户，取消普通住宅与非普通住宅一刀切划分标准，换房退税政策延续至 2027 年底。此前二手房交易存在明显痛点：卖方必须结清剩余房贷才能过户，催生高额过桥资金成本；大面积改善住宅被划定为非普通住宅，增值税、个税偏高，置换门槛居高不下。新规落地后，带押过户全面普及，买卖双方无需提前结清贷款即可完成产权交割，大幅降低交易成本；“卖旧买新” 一年内换房可依规退还卖房个税，精准释放改善型住房需求。政策并非全面刺激炒房，而是疏通置换链条，引导楼市从新房扩张模式，转向存量房流通为主的新阶段。
两项新规一左一右，分别从住房供给结构与存量交易流通重塑楼市格局，也恰好对应马云多年楼市判断的三大核心逻辑，这也是业内普遍认为其预言应验的根本原因。
第一，马云很早就预判：房子终将回归居住属性，房产投机红利彻底终结，普涨时代一去不返。过去二十年，城镇化快速推进，房子绑定保值增值预期，囤房炒房、捂盘坐等涨价成为不少家庭的理财首选，房价单边上涨成为全民固有认知。马云早在 2017 年就明确提出，依靠房地产拉动经济的模式不可持续，住房总量逐步趋于饱和，单纯依靠买房躺赚的路径很难长久。反观 7 月落地的两项新规，顶层设计思路清晰：一方面用保障房对冲商品房炒作空间，挤压投机需求；另一方面优化二手房交易规则，服务真实置换居住需求，而非鼓励囤房倒卖。政策不再托举房价普涨，而是倒逼房产剥离金融属性，回归居住本源，完全契合马云早年对楼市去投机化的判断。
很多人片面解读 “房价如葱”，认为马云断言所有房价都会暴跌，实则是典型断章取义。他完整观点始终强调结构性分化：核心城市、核心地段、优质配套的品质房源具备长期保值能力，远郊、人口流出县城、配套匮乏的普通存量房，未来稀缺性持续下降，持有成本会慢慢超过增值收益。如今 7 月新规落地，这个分化趋势被政策进一步强化：保障房分流低端刚需，远郊老二手房转手难度加大、议价空间持续走高；一线城市、强二线主城改善房源依托稀缺配套，价格走势更稳健，楼市 “冰火两重天” 格局愈发清晰，完美印证马云对房产价值分层的预判。
第二，马云提出人口结构改变之下，存量房产过剩将成为长期趋势，未来家庭持房压力逐步凸显。2019 年阿里日活动上，他曾直白预判：多年之后，一对年轻夫妻需要赡养多位老人，名下会继承多套房产，存量房屋过剩会成为社会常态，多余房子不再抢手。当前国内出生率放缓、老龄化提速，城镇化高速扩张周期已经收尾，新房需求增量逐年萎缩。本次保障房专项再贷款政策，本质就是提前化解存量过剩问题，通过收购闲置房源盘活楼市库存，避免大面积新房积压贬值。过去大家拼命多买房囤资产，未来多套房反而要承担物业费、维修基金、空置损耗、房产税潜在成本，持有房产从 “稳赚资产” 逐步变成 “有成本的负债”，和马云对长期持房逻辑的预判高度匹配。
第三，马云始终建议年轻人不必过早背负巨额房贷捆绑人生，居住选择应当多元。他曾多次表态，不建议年轻人掏空家底、背负三十年高额房贷买房困住自身发展，租房、保障性住房同样可以解决居住需求，不必全民扎堆买房上车。本次保障房双轨制落地，恰好补齐多元居住体系短板，给刚需群体提供除商品房之外的稳妥选择，年轻人不用被迫高杠杆入场买房，缓解全社会购房焦虑，从顶层落地层面印证了他的民生视角判断。
对于当下准备买房、持有多套房的普通人，读懂 7 月新规与市场趋势，才能避开置业大坑，理性做决策。刚需购房者切忌贪图低价盲目入手县城、远郊大盘，这类房源未来流动性极差，极易出现贬值、转手困难问题；优先结合自身收入，选择配套成熟、流通性强的刚需小户型，或是按需申请共有产权房，降低负债压力。改善置换家庭，可以用好带押过户、换房退税政策，合理规划 “卖一买一” 节奏，优先置换主城品质现房，规避期房交付风险。手握多套闲置房产的持有者，不要再抱有坐等涨价的幻想，对于劣质老旧房源可择机优化处置，降低长期持有成本，优化家庭资产配置结构。
纵观本轮楼市转型，并非简单的房价涨跌轮回，而是行业二十年发展之后的历史性换挡。马云当年的言论之所以慢慢应验，并非所谓 “精准预言”，而是看透了城镇化、人口结构、住房供需的长期底层规律。7 月两项新规同步落地，是政策顺应市场趋势的主动调整，宣告全民炒房时代彻底落幕。未来楼市没有闭眼赚钱的捷径，只有贴合居住需求、认清价值分化规律、匹配自身财力的理性置业，才能在全新楼市周期里守住资产、规避风险。
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